2025年2月5日老河口市人民政府印发了《老河口市人民政府关于公布实施2023年度老河口市公示地价体系更新成果和园林草地定级与基准地价成果的通知》（以下简称《通知》），现对制定背景、主要依据、建设目标、主要内容、成果应用解读如下：

第一部分：老河口市公示地价体系更新成果

一、制定背景

老河口市上一轮公示地价体系建设（包括城镇国有建设用地（含乡镇）基准地价更新、标定地价体系建设和国有农用地基准地价评估）于2018年开展，2020年公布实施。随着老河口市社会经济不断发展，基础设施不断完善，居住环境进一步改善，土地区位条件和地价水平发生了明显变化，原有的土地级别及基准地价成果已不能较好地反映老河口市当前的土地市场，无法满足土地资产管理的需要，不能很好地起到指导市场的作用，需及时进行更新调整，以便及时掌握老河口市国有土地质量和利用状况，为国有土地资源资产化管理提供依据。2018年老河口市城区、乡镇国有建设用地以及国有农用地的级别与基准地价须及时进行全面更新，标定地价体系也须进行调整更新。

根据湖北省自然资源厅《关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知》（鄂自然资办函〔2022〕64 号）的文件规定：“各地可根据“三调”成果发布应用、国土空间规划编制或地价水平变化等情况，按程序报批后，依据国家和省里的技术规程、规范及相关办法，开展相关类型基准地价和标定地价更新，特别是基准地价成果评估基准日为2018年底以前且已发布实施的地区，按照国家有关规定， 要启动基准地价更新工作，确保地价成果能够有效衔接和合法使用。”老河口市自然资源主管部门，充分认识公示地价体系更新工作的重要意义，及时更新原有土地级别和基准地价，保持公示地价体系的现势性。

二、基准地价的概念

基准地价：是指在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

基准地价更新：是指在土地定级或均质区域划分的基础上，利用市场交易、土地收益或地价指数等相关资料全面或局部调整基准地价的过程。

标定地价：标定地价是以维护经济和市场的平稳健康发展为目标，遵循公开市场价值原则评估，并经政府确认、公布的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件下，于某一估价期日法定最高使用年期下的国有建设用地使用权价格。即：政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件下、法定最高使用年期或政策规定年期下，某一估价期日的土地权利价格。

三、主要依据

1.政策法规依据

1）《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订，自2020年1月1日起施行）；

2）《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日十三届全国人大三次会议表决通过，自2021年1月1日起施行）；

3） 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订，自 2020年1月1日起施行）；

4） 《中华人民共和国城乡规划法》（2019年4月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十次会议修订）；

5）《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2016年7月2日通过，自2016年12月1日起施行）；

6）《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27 号）；

7)《省自然资源厅办公室关于进一步明确公示地价体系成果更新和园、林、草地定级与估价有关工作的通知》（鄂自然办函〔2023〕47号）；

8)《省厅办公室关于印发公示地价体系建设工作方案的通知》（鄂土资办函〔2018〕84 号）；

9)《省自然资源厅办公室关于公示地价成果验收备案事项的通知》（鄂土资办函〔2018〕94 号）；

　2.技术依据

1）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）；

2）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）；

3）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）；

4）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）；

5）《土地利用现状分类》（GB/T 210l0-2017）；

6）《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》；

7）《标定地价规程》（TD/T 1052-2017）；

　四、基准地价成果更新的过程和作用

此项工作2023年12月正式启动，经过前期准备、人员培训、内业整理、外业走访调查、资料收集、地价评估、图件编制、成果编写、内部审查、意见征询、公开听证、专家评审验收等程序，对项目成果进行不断修改完善，最终形成了我市公示地价体系更新成果。基准地价作为城镇土地的平均价格，对市场价格的形成起着指导性的作用，政府可以依据基准地价，对土地价格进行宏观调控、实现土地资产价值、优化土地资源配置、促进土地节约集约利用和土地市场的健康发展具有重要意义。

五、主要内容

本次公示地价体系成果包含老河口市城区土地级别与基准地价更新成果、乡镇土地级别与基准地价更新成果、国有农用地土地级别与基准地价更新、城区国有建设用地标定地价体系更新成果四大部分。

1.老河口市城区土地级别与基准地价更新成果。根据国家相关规程规定和老河口市经济发展的需要，确定此次中心城区基准地价更新评估区域范围具体四至为：东至规划 G328 国道；南至福银高速；西至汉江沿岸；北至李家沟休闲公园及河道。本轮城镇基准地价更新评估范围面积为86.95 平方公里，分别按照商服、住宅、工矿仓储、公共管理与公共管理等土地用途划分为Ⅰ级、Ⅱ级、Ⅲ级和IV级等四个级别。

2.老河口市乡镇土地级别与基准地价更新成果。各乡镇基准地价更新评估范围为老河口市下辖的仙人渡镇、孟楼镇、洪山嘴镇、薛集镇（含秦集集镇）、张集镇、竹林桥镇（含半店集镇）、袁冲乡（含纪洪集镇）等 7 个乡镇及集镇的城镇集中建设区域及规划建设用地，面积总计31.10平方公里。各乡镇镇区为Ⅰ级和Ⅱ级等级别。

3.老河口市国有农用地土地级别与基准地价更新成果。本次老河口市国有农用地基准地价更新以全市除国有园地林地草地以外的国有农用地主要地类作为评估对象，国有耕地面积为496.84 公顷，坑塘水面面积为 4.62 公顷，设施农用地面积为 1.93 公顷，评估总面积总计为 503.39 公顷。老河口市各类国有农用地共为Ⅰ级、Ⅱ级和Ⅲ级等三个级别。

4.老河口市标定地价体系更新成果。在老河口市中心城区选择商服、住宅、工矿标准宗地，采用市场比较法、剩余法、成本法或收益还原法两种以上的方法评估并最终确定宗地价格，标准宗地的标定地价代表了标定区域的地价水平。标定地价标准宗地数合计10宗，其中商服用地共划分了3个标定区域，住宅用地共划分了6个标定区域，工业用地共划分了1个标定区域。

　 六、成果应用

　（一）城镇基准地价

1．服务于社会经济发展。土地定级估价成果应当服务于老河口市社会经济发展的大局。老河口市现已基本确定形成“一心一带一环两组团”沿江带状空间结构。“一心”即城市主中心。 “一带”即以302省道和光化大道形成的城市纵向发展带。“一环”即以梨花大道、沿江大道、S302和G328为基础打造的环城林带。“两组团”即江山鸿泰康养组团和循环产业园组团。基准地价作为城镇地价体系的重要组成部分，有利于为政府制定管理措施和投资决策提供依据，为国家加强土地市场管理、实现土地资源合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效益创造条件。

2．有利于活跃老河口市土地市场，指导土地交易。利用基准地价评估土地使用权出让、转让、出租、抵押、企业改制重组以及旧城改造拆迁等诸多方面经济活动中的土地价格，有利于保护土地所有者、使用者的合法权益，调节国家、集体、个人三者之间的利益分配关系，保证这些经济活动的健康有序进行。

3．为公平合理地收取土地税费提供依据。基准地价既可为政府征收土地使用税提供主要依据，也可为土地增值税的征收提供计算增值量的重要方法。征收土地增值税、城镇土地使用税和契税都离不开土地等级和基准地价。

（二）农用地基准地价

1.在农用地流转中的应用。农用地定级估价成果可以为农用地流转提供技术保障，使农民以出租、转包等形式流转土地承包经营权时有据可依、有价可参，通过合理的农地流转价格，把土地集中到种田大户，产生规模效益，实现双赢。

2.在全民所有自然资源资产清查中的应用。根据《全民所有自然资源资产清查试点技术指南》，对于有政府公示价格体系的自然资源，利用各类自然资源资产基准价、标定价等估算资产价值的，原则上采用基准价。农用地作为全民所有土地资源的重要一类，利用其基准地价成果可为全民所有自然资源资产清查工作提供强有力的保障。

3．在土地综合整治中的应用。农用地基准地价成果可在土地综合整治规划编制、土地综合整治项目耕地质量评价和土地综合整治效益分析以及土地综合整治项目规范化管理等方面应用。

（三）标定地价

1.政府出让土地使用权时确定出让底价的参考依据。标定地价是反映土地市场供求规律的地价，在出让土地过程中，由于对不同项目和投资者的考虑，政府可以依据标定地价作为出让底价的参考依据。

2.企业清产核资和股份制企业中土地资产作价的标准。为正确反映企业中土地资产的现值，正确衡量企业的经营管理水平和发挥土地资产的效益，必须依据标定地价对企业的土地资产进行核实，反映企业使用的土地资本金或国家土地股金的状况，以正确合理地实现国家土地所有权，建立公平的竞争环境。

3.优先购买权的衡量标准。为增加政府管理土地市场的透明度，使土地使用者能够按市场规律进行交易并向政府申报交易价，支付相应的税费，对一些明显低于市场价的交易活动(将申报的交易价格与标定定价比较)，政府可以采取优先购买权收回土地，防止瞒价等行为对土地市场产生不良影响。

4.衡量土地使用权转移价格是否正常的标准。标定地价可以反映出不同时期地块的增值，为国家对土地的管理提供依据。通过评估标定地价与实际转移价格的差异对比，及时掌握市场变化动态，通过政策调控市场，以保持和维护合理的市场秩序。

七、适用期限和解释权

本次公示地价体系成果自2025年2月5日起执行，原2020年1月13日公布实施的《市人民政府关于布实施老河口市公示地价体系建设成果的通知》同时废止。

　　第二部分：老河口市园、林、草定级与基准地价制定成果

一、制定背景

为进一步完善湖北省自然资源资产分等定级价格评估制度，摸清全省园林草地资源质量分布情况，根据《省自然资源厅办公室关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知》（鄂自然资办函〔2022〕64号）、《省自然资源厅办公室关于进一步明确公示地价体系成果更新和园、林、草地定级与估价有关工作的通知》（鄂自然办函〔2023〕47号）文件精神，加快推进我省自然资源评价评估工作，我市结合实际开展园地、林地、草地分等定级和基准地价评估工作。

二、目的意义

开展老河口市园、林、草地定级与基准地价评估工作，是为了摸清当地园、林、草地资源管理现状，并根据各类园、林、草地资源的特点，结合自然资源管理实际需要，与《自然资源分等定级通则》（TD/T1060-2021）相衔接，显化园、林、草地资源资产质量和价值，直接服务于自然资源有偿使用、资产清查核算、税费管理等工作，有助于加强自然资源保护和合理开发利用，促进生态产品价值实现，推进自然资源管理向数量、质量与生态管护并重转变。

三、主要依据

（一）法律法规、政策依据

《中华人民共和国民法典》

《中华人民共和国土地管理法》

《中华人民共和国城市房地产管理法》

《中华人民共和国土地管理法实施条例》

《自然资源部办公厅关于做好园地林地草地定级和基准地价制定有关工作的通知》（自然资办函〔2023〕399号）

《省自然资源厅办公室关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知》（鄂自然资办函〔2022〕64号）

《省自然资源厅办公室关于进一步明确公示地价体系成果更新和园、林、草地定级与估价有关工作的通知》（鄂自然办函〔2023〕47号）

（二）技术依据

《自然资源价格评估通则》(TD/T1061-2021)

《园地估价规程》

《林地估价技术规范》(T/CREVA1101-2021)

《草地估价技术规范》(T/CREVA1102-2021)

《基础地理信息标准数据基本规定》(GB21139-2007)

《湖北省园地估价技术规范》

《湖北省林地估价技术规范》

《湖北省草地估价技术规范》

《湖北省公示地价体系数据库规范》

四、园、林、草地定级与基准地价制定的过程和作用

此项工作于2023年12月正式启动，经过前期准备、人员培训、内业整理、外业走访调查、资料收集、等级评定、基准地价评估、图件编制、成果编写、内部审查、意见征询、公开听证、专家评审验收等程序，对项目成果进行不断修改完善，最终形成了我市园、林、草地定级与基准地价成果。

自然资源定级与价格评估是自然资源资产管理的重要基础，是深化自然资源市场化配置和自然资源资产产权制度改革的迫切需求。

五、主要内容

（一）园地、林地、草地定级

1.园地类：老河口市园地总面积2032.15公顷。其中，果园共划分为3个级别，以2级为主，面积合计占果园定级总面积的42.72%。其次为1级占果园定级总面积为36.48%；其余3级占果园定级总面积分别为20.80%。茶园共划分为2个级别，2级占比最高，占总茶园面积的63.76%，其次为1级约占36.24%。其他园地共划分为3个级别，2级占最高，占其他园地总面积的48.78%，其次为1级占31.61%，3级占比19.61%。

2.林地类：老河口市林地总面积12645.89公顷。其中，乔木林地共划分5个级别，对定级结果进行统计，1级乔木林地1119.22公顷，占乔木林地总面积的16.86%；2级乔木林地1472.49公顷，占乔木林地总面积的22.18%；3级乔木林地1254.80公顷，占乔木林地总面积的18.90%；4级乔木林地1674.99公顷，占乔木林地总面积的25.23%；5级乔木林地1117.21公顷，占乔木林地总面积的16.83%。竹林地共划分5个级别，对定级结果进行统计，1级竹林地19.30公顷，占竹林地总面积的23.62%；2级竹林地19.28公顷，占竹林地总面积的23.60%；3级竹林地11.93公顷，占竹林地总面积的14.59%；4级竹林地19.15公顷，占竹林地总面积的23.43%；5级竹林地12.06公顷，占竹林地总面积的14.76%。灌木林地共划分5个级别，对定级结果进行统计，1级灌木林地40.72公顷，占灌木林地总面积的3.04%；2级灌木林地84.97公顷，占灌木林地总面积的6.33%；3级灌木林地269.26公顷，占灌木林地总面积的20.08%；4级灌木林地559.48公顷，占灌木林地总面积的41.71%；5级灌木林地386.76公顷，占灌木林地总面积的28.84%。其他林地共划分5个级别，对定级结果进行统计，1级其他林地1274.76公顷，占其他林地总面积的27.81%；2级其他林地1143.06公顷，占其他林地总面积的24.94%；3级其他林地816.53公顷，占其他林地总面积的17.81%；4级其他林地985.80公顷，占其他林地总面积的21.50%；5级其他林地364.12公顷，占其他林地总面积的7.94%。

3.草地类：老河口市草地占地总面积为212.88公顷。老河口市其他草地1级总面积为24.47公顷，占总面积的11.49%；2级总面积为69.84公顷，占总面积的32.81%；3级总面积为118.57公顷，总面积的比例最高，为55.70%。

（二）园地、林地、草地基准地价

1.园地类：

老河口市园地基准地价结果表

2.林地类：

老河口市商品林基准地价表

老河口市林地二级地类基准地价修正系数表

老河口市公益林基准地价衔接系数表

3.草地类：

老河口草地基准地价结果表

六、成果应用

开展园、林、草地定级与基准地价制定，综合评价质量分布状况，建立政府公示价格体系，可以显化资源资产质量和价值，直接服务于自然资源有偿使用、资产清查核算、税费管理等工作，有助于加强自然资源保护和合理开发利用，促进生态产品价值实现，推进自然资源管理向数量、质量与生态管护并重转变。

七、适用期限和解释权

老河口市园、林、草地定级与基准地价成果自2025年2月5日起执行。